WohnBauWirtschaft WBW Fachmagazin Wohnungswirtschaft, Immobilienwirtschaft, Energie, Baustoffe, Bautechnik, Hausbau, Umwelt, Fassade, Dach, Breitband, Software, TGA, IT
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Grundlagen und Planungshilfen für die Gebäudeautomation: Überarbeitungen der Richtlinienreihe VDI 3814 erschienen.

 

Die Richtlinienreihe VDI 3814 „Gebäudeautomation“ wird derzeit vollständig überarbeitet. Ziel ist es, die bisher getrennten Planungsansätze der Anlagenautomation nach VDI 3814 mit denen der Raumautomation nach VDI 3813 zusammenzuführen. Weite Teile der bisherigen VDI 3814 konnten in die DIN EN ISO 16484 überführt werden. Die neue VDI 3814 beschreibt wieder der aktuelle Stand der Technik in Planung und Ausführung von Gebäudeautomation.

 

Unter Gebäudeautomation werden dabei alle Maßnahmen, Einrichtungen, Prozesse, Software und Dienstleistungen zur automatischen Steuerung und Regelung, Überwachung, Optimierung und Bedienung sowie für das Management zum zielsetzungsgerechten Betrieb der technischen Gebäudeausrüstung verstanden. Gebäudeautomation ist damit das zentrale Werkzeug zum energieeffizienten und sicheren Betrieb der Gebäude selbst.

 

Die überarbeitete Fassung der Richtlinie VDI 3814 Blatt 1 stellt die Grundlagen der Gebäudeautomation in kompakter Form dar und erläutert Begriffe sowie die Themen der einzelnen Blätter der Richtlinienreihe.

 

In der Richtlinie VDI 3814 Blatt 2.1 werden Planungshilfen zur Beschreibung der Bauaufgabe im Rahmen der Bedarfsplanung gegeben. Ergebnis der Planung nach VDI 3814 Blatt 2.1 ist ein Lastenheft für die Gebäudeautomation.

 

VDI 3814 Blatt 2.2 beschreibt den Planungsprozess für die Gebäudeautomation mit Schwerpunkt auf die Aspekte der Systemintegration und der Schnittstellen zwischen einzelnen Teilen der Gebäudeautomation. Neue Hinweise zur IT-Sicherheit sind integriert.

 

VDI 3814 Blatt 3.1 stellt wesentliche Grundfunktionen der Gebäudeautomation als Funktionsblöcke in Katalogform dar. Diese eindeutige Beschreibung ist an die bisherigen Funktionsblöcke der Raumautomation nach VDI 3813 angelehnt.

 

Die Richtlinie VDI 3814 Blatt 4.1 stellt Arbeitsmittel und Methoden dar, mit denen eine vollständige und eindeutige Beschreibung von Adressierungssystemen und Komponentenlisten für die Gebäudeautomation in unterschiedlichen Planungsphasen umgesetzt werden kann.

 

Herausgeber der Richtlinienreihe VDI 3814 „Gebäudeautomation“, ist die VDI-Gesellschaft Bauen und Gebäudetechnik (GBG). Die Richtlinien Blatt 1 (EUR 87,90), Blatt 2.1 (EUR 99,80), Blatt 2.2 (EUR 94,50), Blatt 3.1 (EUR 185,50) und Blatt 4.1 (EUR 119,20) sind ab Januar 2019 als Weißdrucke beim Beuth Verlag (Telefon +49 30 2601-2260) erhältlich. VDI-Mitglieder erhalten 10 Prozent Preisvorteil bei allen VDI-Richtlinien. Weitere Informationen unter www.vdi.de/3814 oder www.beuth.de. VDI-Richtlinien können in vielen öffentlichen Auslegestellen kostenfrei eingesehen werden.

 

Fachlicher Ansprechpartner im VDI: Dipl.-Ing. Simon Jäckel

VDI-Gesellschaft Bauen und Gebäudetechnik (GBG); Telefon: +49 211 6214-535

E-Mail: gbg@vdi.de

Mietrechtsreform 2019

Mietrechtsanpassungsgesetz: Darum geht es

Nach den bisherigen Regeln zur Mietpreisbremse darf eine Miete bei Neuvermietung einer Wohnung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Dies gilt zumindest in Gebieten, in denen es eine gültige Verordnung über die Mietpreisbremse vonseiten des Bundeslandes gibt. Die Vorschrift hat sich jedoch als wenig wirkungsvoll erwiesen. Eine Reihe neuer Regelungen soll das nun ändern. Sie gelten auch für Mieterhöhungen aufgrund einer Modernisierung. Zudem müssen Vermieter Mietinteressenten umfangreicher informieren. Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), fasst die wichtigsten Änderungen zusammen und erklärt, was sie für Mieter und Vermieter bedeuten.

 

Welche neuen Rechte bringen die Neuregelungen für Mieter?

Die Mietpreisbremse hat unter anderem deshalb nicht den erhofften Erfolg, weil Mietinteressenten und Mieter oft gar nicht die nötigen Informationen haben, um sich zu wehren. Denn sie kennen meist weder die vorherige Miete noch wissen sie, ob der Vermieter irgendwelche gesetzlich zulässigen Gründe hat, die Grenzen der Mietpreisbremse zu überschreiten. „Daher sind Vermieter ab Januar dazu verpflichtet, Mietinteressenten vor Vertragsabschluss unaufgefordert die Höhe der alten Miete zu nennen und sie zu informieren, wenn sie eine Ausnahme von der Mietpreisbremse in Anspruch nehmen wollen“, erklärt Rassat. So dürfen Vermieter zum Beispiel die Höchstbeträge überschreiten, wenn bereits die Vormieter eine höhere Miete gezahlt haben. Ohne rechtzeitige Aufklärung der Mietinteressanten dürfen sie sich aber nicht auf die Ausnahme berufen. Oft genug kommen Mietern allerdings erst dann Zweifel an der Rechtmäßigkeit ihrer Miete, wenn sie den Vertrag schon unterschrieben haben. Auch hier bringt die Reform Verbesserungen. „Für Mieter ist es ab dem neuen Jahr einfacher, gegen eine überhöhte Miete vorzugehen“, so die D.A.S. Expertin. „Sie können diese nun in Form einer einfachen Mitteilung rügen, ohne erklären zu müssen, warum die Miete zu hoch angesetzt ist. Die Rüge ist an den Vermieter zu richten. Ausreichend ist ein kurzes Schreiben, aus dem hervorgeht, dass der Mieter die Missachtung der Mietpreisbremse beanstandet.“ Ein Schreiben per E-Mail ist zwar erlaubt. Allerdings empfiehlt sich aus Beweisgründen ein Brief, versendet optimalerweise per Einschreiben. Überschreitet die Miete dann tatsächlich den gesetzlich zulässigen Betrag, haben die Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung des zu viel gezahlten Teils.

 

Was ändert sich bei der Modernisierung von Wohnungen?

Bei Modernisierungsmaßnahmen konnten Vermieter bisher 11 Prozent der Kosten dauerhaft auf die Miete aufschlagen. Dieser Satz verringert sich nun auf acht Prozent. Die Regelung gilt bundesweit, allerdings zunächst nur für fünf Jahre. „Neu ist, dass es jetzt bei Mieterhöhungen nach Modernisierung eine Kappungsgrenze gibt“, erklärt die D.A.S. Expertin. „Das bedeutet: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen.“ Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, darf der Vermieter sie sogar nur um maximal zwei Euro je Quadratmeter erhöhen.

 

Wie will der Gesetzgeber das „Herausmodernisieren“ bekämpfen?

In der Vergangenheit kam es vor, dass Immobilienbesitzer Mieter mittels Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen zu einer Kündigung bewegen wollten. Dieses sogenannte „Herausmodernisieren“ ist künftig eine Ordnungswidrigkeit, bei der Vermietern ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro droht. Die Rechtsexpertin kommentiert: „Ein solches Herausmodernisieren kann zum Beispiel dann vorliegen, wenn sich die neue Miete gegenüber der alten mindestens verdoppelt. Der Vermieter kann sich von diesem Verdacht allerdings befreien, indem er andere Gründe für die Miethöhe vorlegt.“

 

Ab wann gilt das Gesetz?

Die neuen Regelungen haben den Bundesrat am 14. Dezember 2018 passiert. Nach der Unterschrift durch den Bundespräsidenten wurden sie am 21. Dezember 2018 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und treten am 1. Januar 2019 in Kraft. Die Änderungen finden sich im Mietrechtsteil des Bürgerlichen Gesetzbuches. (Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG)

Quelle: D.A.S

Bauverbände zur Kapazitätsdiskussion:

 „Die Bauunternehmen haben ihre Kapazitäten in den vergangenen neun Jahren um rund 130.000 Beschäftigte ausgeweitet. Für 2019 erwarten wir sogar einen Anstieg auf insgesamt 850.000. Wir arbeiten also auf Hochtouren, die hohe Nachfrage an Bauleistungen auch weiterhin zu bedienen. Vor diesem Hintergrund ist die Kritik, dass aktuelle Baupreissteigerungen oder weniger Angebote auf öffentliche Ausschreibungen allein auf einen Kapazitätsmangel am Bau zurückzuführen sind, nicht haltbar.“ Das erklärten heute die Präsidenten des Hauptverbandes der Deutschen Bau­industrie (HDB), Dipl.-Ing. Peter Hübner, und des Zentralverbandes des Deutschen Baugewerbes (ZDB), Dipl.-Ing. Reinhard Quast, auf der gemeinsamen Jahresabschluss-Pressekonferenz in Berlin.

Hinsichtlich der aktuellen Preissteigerungen verwiesen Hübner und Quast darauf, dass diese größtenteils auf Veränderungen auf der Kostenseite zurückzuführen seien. Immerhin hätte sich der Preis für Betonstahl seit Januar 2016 um 50 % erhöht, der Preis für Bitumen im Straßenbau hätte sich sogar mehr als verdoppelt. Zusätzlich müsse die lohnkostenintensive Baubranche eine Erhöhung der Tariflöhne um 5,7 % verkraften. „Trotz dieser Entwicklung werden die Baupreise 2018 insgesamt nur um 4,5 % zulegen. Auf der Zeitachse - mit Beginn der Baukrise 1995 - liegt die Preisentwicklung auch weiterhin unter den Verbraucherpreisen“, so die Präsidenten.

In der Diskussion werde zudem nicht berücksichtigt, dass die Preisentwicklung auch eine Normalisierung darstelle. Hübner und Quast: „In den Jahren der Baukrise haben sich die Unternehmen an der Preisuntergrenze bewegt. Erstmals seit langem sind wir heute wieder in der Lage, die Risiken des Baugeschäfts angemessen zu bepreisen und die schwache Eigenkapitalbasis zu stärken.“ Dies zahle sich am Ende auch für den Auftraggeber aus, der nicht mehr mit den enormen Insolvenzrisiken im Bauhauptgewerbe rechnen müsse, die in der Vergangenheit viele Bauprojekte in die Schieflage gebracht hätten.

Den Rückschlüssen vieler öffentlicher Auftraggeber, dass weniger Angebote auf öffentliche Aus­schreibungen auf Kapazitätsengpässe zurückzuführen seien, widersprachen Hübner und Quast: „Aufgrund der hohen Nachfrage schauen die Unternehmen heute genauer hin, unter welchen Bedingungen Aufträge ausgeschrieben und umgesetzt werden. Daher erschein der öffentliche Auftrag aktuell oftmals unattraktiver als der private.“ Als Gründe nannten die Präsidenten einen hohen bürokratischen Aufwand, langwierige und komplizierte Ausschreibungsverfahren, aber auch fehlende Kapazitäten in den Bauämtern. Wesentlich sei zudem, dass Entscheidungen im Streitfall meist vor Gericht und nicht auf der Baustelle getroffen würden. „Wir möchten gemeinsam mit der öffentlichen Hand daran arbeiten, die Attraktivität der öffentlichen Auftragsvergabe wieder zu erhöhen. Allen voran steht dabei der Wunsch, partnerschaftlicher zusammenzuarbeiten, kurz um: zu bauen, statt zu streiten“, boten die Präsidenten abschließend an.

Quelle: ZDB https://www.zdb.de

Erste Gebäude-Energieausweise laufen ab: Bei Wohnungseigentum ist die Gemeinschaft für den Energieausweis zuständig.

Wer sein Haus oder seine Wohnung neu vermieten oder verkaufen will, muss einen Energieausweis zum Gebäude vorlegen. Das gilt bei Wohngebäuden mit Baujahren vor 1965 seit dem 1. Juli 2008 (und für jüngere Gebäude seit 2009). Da Energieausweise für 10 Jahre ausgestellt werden, haben die ersten nun seit Juli 2018 ihre Gültigkeit verloren. Darauf weist der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum e.V. hin.

 

"Schauen Sie nach, wann Ihr Energieausweis abläuft, und werden Sie vorher aktiv", sagt WiE-Referentin Sabine Feuersänger. Hauseigentümer haben die Sache in der eigenen Hand. Bei Wohnungseigentümern sieht das anders aus, denn der Energieausweis bezieht sich nicht auf eine einzelne Wohnung, sondern immer auf das ganze Gebäude. "Bei Wohnungseigentümergemeinschaften muss die Eigentümerversammlung den Auftrag zur Erstellung eines (neuen) Energieausweises beschließen, wobei die WEG auch die Kosten hierfür trägt", erläutert Feuersänger.

"Da in der Regel nur eine Eigentümerversammlung pro Jahr stattfindet, sollten potenzielle Neuvermieter oder Verkäufer unbedingt rechtzeitig darauf drängen."

 

Energiekennwerte müssen veröffentlicht werden.

Die im - gültigen - Ausweis genannte Effizienzklasse oder der Energiekennwert müssen Verkäufer und Vermieter bereits in der Immobilienanzeige veröffentlichen. Der Ausweis selbst ist Interessenten bei der Besichtigung vorzulegen und Käufern/Mietern nach Abschluss des Vertrags in Kopie auszuhändigen.

Mithilfe des Energieausweises sollen Käufer oder Mieter verschiedene Wohnungsangebote vergleichen und dann besser entscheiden können, welche Wohnung sie nehmen wollen. Sinnvoll sind die Infos aus dem Ausweis aber auch für Eigentümer, die nicht vermieten oder verkaufen wollen.

Denn sie geben erste Hinweise, ob es sich lohnt, das Wohngebäude energetisch zu sanieren. Enthalten sind neben Angaben zum Gebäude und zu den für die Beheizung verwendeten Energieträgern (z.B. Gas, Öl) auch wichtige Energiekennwerte über dem Gebäude oder – in neueren Ausweisen – eine Einstufung des Gebäudes in eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H. Darüber hinaus werden sogar konkrete Empfehlungen für energetische Sanierungen aufgeführt.

 

Wohnen im Eigentum e.V. rät: Bei der Auftragsvergabe sollten Haus- und Wohnungseigentümer darauf achten, dass ein qualifizierter Energieberater den Ausweis erstellt. Solche Experten sind z.B. über eine Liste  unter  http://www.energie-effizienz-experten.de/ zu finden. Weitere Informationen etwa zum wichtigen Unterschied zwischen dem - aussagekräftigeren, aber teureren - Bedarfsausweis und dem einfachen Verbrauchsausweis stehen auf der WiE-Website unter wohnen-im-eigentum.de -> Modernisierung -> Energieausweis. An dieser Stelle finden Interessierte auch den Link zu nützlichen Online-Checklisten und Berechnungshilfen zum Heizenergie- und Wasserverbrauch, zu Modernisierungsmaßnahmen und zu Fördermitteln.

Quelle: Wohnen für Eigentum e.V.

Wärmedämmung: Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Führt ein Vermieter Modernisierungen am Gebäude durch, die zu Energieeinsparungen führen, kann er die Miete entsprechend erhöhen. Allerdings muss er auch begründen können, inwiefern es durch die Änderungen zu einer Energieeinsparung kommt. Haben die Modernisierungen auch Nachteile für den Mieter, können diese den Vorteil der Energieeinsparung wieder aufheben und die Mieterhöhung unzulässig machen. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Amtsgericht Charlottenburg. (AG Charlottenburg, Az. 202 C 374/17)

 

Die Heizkosten machen heute einen großen Teil der Mietnebenkosten aus. Eine moderne Wärmedämmung sowie zeitgemäße Fenster können die Heizkosten senken. Führt der Vermieter Modernisierungsarbeiten durch, die eine Energieeinsparung zur Folge haben, kann er nach § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches die Miete auf Dauer um 11 Prozent der für die Arbeiten an der Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Der Vermieter muss für eine solche Mieterhöhung dem Mieter genau erläutern, wie sich die Mieterhöhung im Einzelnen berechnet.

 

Der Fall: Die Vermieterin eines denkmalgeschützten Altbaus hatte die oberste Geschossdecke des Hauses zum Dachboden hin gedämmt. In der Wohnung einer Mieterin im dritten Stock hatte sie außerdem zwei alte, einfachverglaste Holzfenster gegen Holzfenster mit Isolierglas austauschen lassen. Die Mieterin der Wohnung war wenig erfreut. Denn ihr Badezimmerfenster ließ sich danach nur noch bis zu 20 cm weit öffnen. Zudem versäumten es die Handwerker, die Ritzen zwischen den neuen Fenstern und der Außenwand abzudichten. Obendrein war sie der Ansicht, dass die Dämmung des Dachbodenfußbodens wirkungslos sei, weil andere Änderungen an der Dachkonstruktion zu einem verstärkten Einströmen von Kaltluft führten. Die Vermieterin erhöhte jedoch die Miete aufgrund der Modernisierung. Die Mieterin akzeptierte dies nicht – beide sahen sich vor Gericht wieder.

 

Das Urteil: Das Amtsgericht Charlottenburg stellte sich nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice auf die Seite der Mieterin. Die Vermieterin habe sich nicht dazu geäußert, wie die Dachkonstruktion insgesamt zu einer Energieeinsparung führen solle. Nur auf die Dämmung der obersten Geschossdecke hinzuweisen, reiche nicht aus, da die anderen Dacharbeiten ebenfalls Einfluss auf die Effektivität der Wärmedämmung haben könnten. Auch die neuen Fenster seien kein Grund für eine Mieterhöhung. Das nur spaltweit zu öffnende Fenster im Bad sei ein Nachteil, der eine Energieeinsparung durch das Isolierglas wieder aufhebe. Dass aus Denkmalschutzgründen keine andere Konstruktion möglich gewesen sei, zähle hier nicht. Zudem setze eine Mieterhöhung wegen Modernisierung voraus, dass die Arbeiten abgeschlossen seien. Das sei hier nicht der Fall, solange die Ritzen zwischen Fenstern und Wand noch nicht abgedichtet wären. Die Mieterin musste daher die erhöhte Miete nicht bezahlen.

Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 11. Januar 2018, Az. 202 C 374/17

Quelle: Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze

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